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문 수 종 변호사 |
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문 : 저는 2년 전 甲으로부터 토지를 매수하여 소유권이전등기를 마친 후 계속하여 점유하고 있으나, 최근에 乙이 나타나 위 토지를 자기의 것이라면서 토지를 자기에게 인도하라고 요구하므로 등기부를 열람해보니 위 토지는 乙이 13년 전까지 소유자로 되어 있고, 그 후 12년 전 乙로부터 丙이 매수하고 11년 전에는 丙으로부터 甲이 매수하여 소유권이전등기 한 것으로 되어 있습니다.
그러나 乙은 丙에게 위 토지를 매도한 사실이 없으며, 丙의 등기는 서류를 위조한 원인무효의 등기라는 주장을 합니다. 저는 甲으로부터 토지를 매수할 당시 등기부도 확인해보았고, 매매로 인한 소유권이전등기를 마친 후 지금까지 평온하게 점유하고 있었는데 위 토지를 乙에게 넘겨주어야 하는지요?
답 : 민법에서 부동산소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득하고, 점유자는 소유의 의사로 선의 및 평온, 공연하게 점유한 것으로 추정되며, 점유자의 승계인은 자기의 점유만을 주장하거나 자기의 점유와 전 점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있고, 전 점유자의 점유를 아울러 주장하는 경우에는 그 하자도 승계하는 것이라고 규정하고 있습니다(민법 제197조 제1항, 제199조, 제245조 제2항).
그리고 등기부취득시효에 관한 판례를 보면, 등기부취득시효의 요건으로서의 소유자로 등기한 자는 적법·유효한 등기를 마친 자일 필요는 없고 무효의 등기를 마친 자라도 상관없으며(대법원 1998. 1. 20. 선고 96다48527 판결), 선의·무과실은 등기에 관한 것이 아니고 점유취득에 관한 것으로서 그 무과실에 관한 입증책임은 시효취득을 주장하는 쪽에 있다.
여기서 무과실이란 점유자가 자기의 소유라고 믿은 데에 과실이 없음을 말하는데(대법원 2005. 6. 23. 선고 2005다12704 판결), 부동산을 취득한 자는 부동산을 양도하는 자가 처분권한이 있는지 조사하여야 할 것이고, 이를 조사하였더라면 양도인에게 처분권한이 없음을 알 수 있었음에도 불구하고 이러한 조사를 하지 아니하고 양수하였다면 그 부동산의 점유에 대하여 과실이 있으며(대법원 1997. 8. 22. 선고 97다2665 판결), 매도인이 등기부상의 소유명의자와 동일인인 경우에는 일반적으로는 등기부기재가 유효한 것으로 믿고 매수한 사람에게 과실이 있다고 할 수 없을 것이나, 만일 그 등기부기재나 다른 사정에 의하여 매도인의 권한에 대하여 의심할 만한 사정이 있다면 매도인명의로 된 등기를 믿고 매수하였다 하여 그것만 가지고 과실이 없다고 할 수 없다고 하였습니다(대법원 2004. 6. 25. 선고 2004다13052 판결).
또한, 등기부취득시효에 관하여 민법 제245조 제2항의 규정에 따라서 소유권을 취득하는 자는 10년간 반드시 그의 명의로 등기되어 있어야 하는 것은 아니고, 앞 사람의 등기까지 아울러 그 기간 동안 부동산소유자로 등기되어 있으면 되고, 등기는 물권의 효력발생요건이고 효력존속요건이 아니므로 물권에 관한 등기가 원인 없이 말소된 경우 그 물권의 효력에는 아무런 영향을 미치지 않는 것이므로, 등기부취득시효 완성된 후 그 부동산에 관한 점유자명의등기가 말소되거나 적법한 원인 없이 다른 사람 앞으로 소유권이전등기가 되었더라도 그 점유자는 등기부취득시효완성에 의하여 취득한 소유권을 상실하는 것은 아니라고 하였습니다(대법원 2001. 1. 16. 선고 98다20110 판결).
따라서 귀하의 경우는 乙의 주장대로 위 토지에 대한 丙에게로의 소유권이전등기가 원인무효의 등기이더라도 귀하와 甲의 점유 및 소유자로 등기된 기간을 합하여 그것이 10년을 넘는다는 점과 무과실을 입증한다면 乙이 귀하와 甲의 점유가 소유의사로 선의 및 평온, 공연하게 점유한 것이라는 추정을 깨뜨리지 못하는 한, 귀하는 위 토지를 민법 제245조 제2항의 규정에 따라 시효취득 하였음을 주장할 수 있으므로 乙에게 위 토지를 넘겨주지 않아도 될 것입니다.
금산신문 gsm7106@hanmail.net
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