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| 문 수 종 변호사 법무법인 새미래 (금산군청 앞) |
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문 : 저는 부친이 경작하던 밭과 임야를 상속받아 30년 가까이 경작·관리해왔는데, 최근에 甲이라는 사람이 위 임야의 임야대장상의 사정명의와 등기부상의 소유자 명의가 그의 조부 명의로 되어 있다는 이유로 임야의 인도를 요구하고 있습니다.
위 임야는 저의 부친이 甲의 조부로부터 매수했다고 들었는데, 어떻게 대처해야 하는지요?
답 : 민법에서 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 ‘등기하여야 그 효력이 생긴다’고 규정하고 있으므로(민법 제186조), 타인으로부터 부동산을 매수하여 귀하의 부친과 귀하가 장기간 계속해 위 토지를 점유·경작하였더라도 소유권이전등기를 하지 않았다면 그 소유권을 취득할 수 없다.
그러나 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득할 수 있습니다(민법 제245조 제1항). 그런데 점유취득시효 관련 판례를 보면, 취득시효기간 중 계속해서 등기명의자가 동일한 경우에는 그 기산점을 어디에 두든지 간에 취득시효완성을 주장할 수 있는 시점에서 보아 그 기간이 경과한 사실만 확정되면 충분하고, 전 점유자의 점유를 승계하여 자신의 점유기간을 통산해 20년이 경과한 경우에 있어서도 전 점유자가 점유를 개시한 이후의 임의의 시점을 그 기산점으로 삼을 수 있다.(대법원 1998. 5. 12. 선고 97다8496, 8502 판결) 또한 토지에 대한 취득시효완성으로 인한 소유권이전등기청구권은 그 토지에 대한 점유가 계속되는 한 시효로 소멸하지 아니하고, 그 후 점유를 상실하였더라도 이를 시효이익의 포기로 볼 수 있는 경우가 아닌 한 이미 취득한 소유권이전등기청구권은 바로 소멸되는 것은 아니나, 취득시효가 완성된 점유자가 점유를 상실한 경우 취득시효완성으로 인한 소유권이전등기청구권의 소멸시효는 이와 별개의 문제로서, 그 점유자가 점유를 상실한 때로부터 10년간 등기청구권을 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다고 하였습니다.(대법원 1996. 3. 8. 선고 95다34866, 34873 판결) 그렇다면 위 사안에서 귀하의 부친이 위 임야를 매수하여 소유권이전등기를 하지는 않았지만 그 임야를 인도 받아 돌아가실 때까지 점유했고, 그 후 귀하가 위 임야를 상속받아 그 점유를 승계하여 30년 가까이 경작·관리하여 왔다면 귀하는 점유취득시효로 인한 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있을 것이다.
그러므로 귀하는 부동산의 매수인이 목적물을 인도받아 계속 점유하는 경우에는 매도인에 대한 소유권이전등기청구권은 소멸시효가 진행되지 않으므로(대법원 1976. 11. 6. 선고 76다148 판결) 위 임야에 대하여 등기명의인의 상속인 甲 등을 상대로 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차 이행청구소송을 제기하거나, 그러한 매매사실을 입증할 수 있는 방법이 없는 경우에는 점유취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기절차 이행청구소송을 제기할 수도 있을 것입니다.
또한, 취득시효기간의 만료 전에 등기부상의 소유명의가 변경되었더라도 이로써 종래의 점유상태의 계속이 파괴되었다고 할 수 없으므로 이는 취득시효의 중단사유가 될 수 없지만(대법원 1997. 4. 25. 선고 97다6186 판결), 부동산에 대한 점유취득시효가 완성되었더라도 이를 등기하지 아니하고 있는 사이에 그 부동산에 관하여 제3자에게 소유권이전등기가 마쳐지면 점유자는 그 제3자에게 대항할 수 없는 것이다. 이 경우 제3자의 이전등기원인이 점유자의 취득시효 완성 전의 것이더라도 마찬가지이므로(대법원 1998. 7. 10. 선고 97다45402 판결), 위 사안에서 등기명의자의 상속인인 甲 등이 위 임야를 처분할 수도 있으므로 귀하는 신속히 처분금지가처분 등의 보전조치를 취한 후, 매매 또는 점유취득시효로 인한 소유권이전등기절차 이행청구소송을 제기하는 방법도 있을 것입니다.
참고로 상속으로 점유권을 취득한 경우의 판례를 보면, 상속인이 새로운 권원에 의하여 자기 고유의 점유를 시작하지 않는 한 피상속인의 점유를 떠나 자기만의 점유를 주장할 수 없고, 선대의 점유가 타주점유인 경우 선대로부터 상속에 의하여 점유를 승계한 자의 점유도 그 성질 내지 태양을 달리하는 것이 아니어서 특단의 사정이 없는 한 그 점유가 자주점유로 될 수 없고, 그 점유가 자주점유가 되기 위해서는 점유자가 소유자에 대하여 소유의 의사가 있는 것을 표시하거나 새로운 권원에 의하여 다시 소유의 의사로써 점유를 시작하여야 한다고 하였습니다.(대법원 2008. 7. 10. 선고 2007다12364 판결)
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