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계약금을 지급하지 않고 있던 중 계약해제 할 경우 법률관계

문 : 저는 甲의 주택을 임차하기로 하는 계약을 체결하면서 계약금 300만원을 지급하기로 하였으나, 계약당시 수중에 돈이 없어 위 300만원을 그 다음날 지급하기로 약정하였는데, 그 다음날 위 주택보다 더 좋은 주택이 있어 위 계약을 해제하고자 하는바, 이러한 경우에도 甲에게 300만원을 지급하여야 계약을 해제할 수 있는지요?

문 수 종 변호사
법무법인 새미래

답 : 계약금은 증약금, 해약금, 손해배상액예정인 위약금으로서의 성질을 가지는 경우 등이 있는데, 해약금에 관하여 민법에서 매매의 당사자일방이 계약당시 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한, 당사자일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 하면서, 이 경우 별도의 손해배상청구권은 발생하지 않도록 규정하고 있습니다(민법 제565조).

이러한 계약금계약은 금전 기타 물건의 교부를 요건으로 하는 요물계약인데, 계약금의 교부는 현실로 행하여지는 것이 보통이나 상대방에게 현실의 교부와 동일한 이익을 부여하는 것이라도 무방합니다. 예컨대 매수인이 매도인에 대해 가지는 채권과의 상계에 의하여 현실의 교부에 갈음할 수 있습니다.

계약금 교부와 관련된 판례를 보면, 매매계약을 맺을 때 매수인사정으로 실제로는 그 다음날 계약금을 지급하기로 하면서도 형식상 매도인이 계약금을 받아서 이를 다시 매수인에게 보관한 것으로 하여 매수인이 매도인에게 현금보관증을 작성·교부하였다면, 위 계약금은 계약해제권유보를 위한 해약금의 성질을 갖는다 할 것이고 당사자 사이에는 적어도 그 다음날까지는 계약금이 현실로 지급된 것과 마찬가지의 구속력을 갖게 된 것이라고 할 것이어서 당사자는 약정된 계약금의 배액상환 또는 포기 등에 의하지 아니하는 한 계약을 해제할 수 없기로 약정한 것으로 보는 것이 상당하다고 한 바 있습니다(대법원 1999. 10. 26. 선고 99다48160 판결). 이러한 판례는 매우 제한적인 요건에서 적어도 계약금교부의무자가 상대방에게 일단 교부하였다가 이를 되돌려 받아 보관하고 있는 것으로 하여 현금보관증을 작성하여 교부할 정도로 요물성에 준하는 조치를 요하는 듯합니다.

그러나 계약금계약요건 및 계약금지급약정만 한 단계에서 민법 제565조 제1항의 계약해제권이 발생하는지 판례를 보면, 계약이 일단 성립한 후에는 당사자일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이고, 다만 주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 경우에는 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 임의해제를 할 수 있기는 하나, 계약금계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하므로 단지 계약금을 지급하기로 약정만 한 단계에서는 아직 계약금으로서의 효력, 즉 위 민법규정에 의해 계약해제를 할 수 있는 권리는 발생하지 않는다고 할 것이며, 당사자가 계약금일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않으면 상대방은 계약금지급의무이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있고, 나아가 그 약정이 없었더라면 주계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정된다면 주계약도 해제할 수 있을 것이나, 교부자가 계약금잔금 또는 전부를 지급하지 않는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다고 하였습니다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결).

그렇다면 위 사안에서 귀하는 계약을 체결하면서 계약금을 지급하기로 하였으나 돈이 없었던 관계로 그 지급을 단지 그 다음날 주기로 약정한 경우로서, 계약금계약이 성립되지 않았다고 하여야 할 것이므로, 귀하가 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 임의해제를 할 수 없을 것으로 보입니다. 다만, 상대방은 계약금지급의무이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있고, 나아가 그 약정이 없었더라면 주계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정된다면 주계약도 해제할 수도 있을 것이고, 채무불이행으로 인한 손해는 상대방에게 실제로 발생된 손해를 배상하게 될 것입니다.

금산신문  gsnews4700@naver.com

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