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상가경매와 상가임차인의 권리에 대하여

문 : 저는 금산에서 한 점포를 보증금 500만원 및 월세 15만원에 임차하여 음식점을 운영하고

문 수 종 변호사
법무법인 새미래

있습니다. 그런데 건물주가 사업을 무리하게 확장하여 자금난을 겪고 있다는 소문이 떠돌던 중 얼마 전 건물이 경매에 붙여진다는 소식을 들었습니다. 저 같은 상가임차인이 경매의 배당절차에서 보증금을 우선변제 받을 수 있나요?

답 : 상가건물임대차보호법 제14조에 의하면 일정한 요건을 갖춘 상가건물의 임차인의 보증금 중 일정액을 우선변제를 받을 수 있도록 규정하고 있는데, 그 구체적인 요건은 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 하였을 것과 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받을 것(동법 제5조 제2항)입니다.

그리고 이때 임차인은 위 확정일자를 기준으로 하여 여타 담보물권자 및 확정일자 부 임차인들과 함께 우선변제권을 갖습니다. 사업자등록은 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 합니다. 우선변제를 받을 임차인의 범위와 기준은 대통령령으로 정하고 있고, 이 경우 그 금액기준은 지역마다 다르고, 임대차보증금과 월세를 합산한 금액으로 정하고 있습니다. 현재 금산지역은 보증금 3000만원을 기준으로 하고, 월세를 내는 경우, 이를 보증금으로 환산해서 상가건물임대차보호법의 적용 대상을 정합니다.

환산보증금으로 계산하는 방법은 월세에 100을 곱하여 보증금에 더하는 것입니다. 따라서 의뢰인의 환산보증금은 보증금 500만원에 1500(월세15만원X100)만원을 더한 2000만원이 되므로 우선변제를 받을 수 있습니다.

금산신문  gsnews4700@naver.com

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