문 : 저는 甲으로부터 건물과 대지를 8,500만원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하고 계약금과 중도금을 지급하였습니다. 그 후 잔금지급일에 잔금을 지급하러 갔더니 甲은 저에게 팔기로 한 건물과 대지를 더 비싼 값으로 乙에게 매도하였다면서 잔금수령을 거절하고 제가 이미 지급한 계약금과 중도금만 반환하겠다고 합니다. 저는 어떤 구제방법을 취할 수 있는지요?
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| 문 수 종 변호사 법무법인 새미래 |
답 : 위 사안의 경우 부동산소유권등기명의가 아직 甲명의로 되어 있느냐, 아니면 이미 乙앞으로 이전되어 있느냐에 따라 권리구제방법이 다르게 됩니다.
먼저 부동산소유권등기명의가 아직 甲으로 되어 있는 경우에 관하여 살펴보면, 계약이 일단 성립한 후에는 당사자일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이고(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결), 계약의 해제, 해지에 관하여 민법에서 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다고 규정하고 있으므로(민법 제543조 제1항), 계약을 해제할 수 있는 것은 당사자가 해제권을 가지는 경우에 한정됩니다. 다만, 민법 제565조 제1항에서 매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 당사자일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 해약금에 관하여 규정하여 계약금만 주고받은 단계에서는 당사자 누구라도 계약금을 포기 또는 계약금배액을 상환하면 계약을 해제할 수 있으나, 이 경우에도 당사자일방이 이미 이행에 착수한 경우(위 사안과 같이 중도금을 지급한 경우도 이에 포함됨)에는 그 상대방은 일방적으로 계약을 해제할 수 없습니다.
그러므로 귀하로서는 甲이 수령을 거부하는 매매잔대금을 우선 변제공탁 한 후 관할법원에 소명자료를 갖추어 부동산처분금지가처분신청을 하고, 아울러 소유권이전등기절차 이행청구소송을 제기하여 승소판결이 확정되면 이를 토대로 귀하명의로 소유권이전등기를 하는 방법으로 권리를 실현할 수 있습니다.
그리고 부동산소유권등기명의가 乙앞으로 이전되어 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한, 귀하는 위 부동산에 대한 소유권을 취득할 수 없게 되었다 할 것이고, 이는 甲의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에 해당되므로 귀하는 계약을 해제할 수 있고(민법 제546조), 계약이 해제되면 귀하와 甲은 서로 원상회복의무를 지게 되는데(민법 제548조 제1항), 이 경우 甲은 귀하에게 계약금과 중도금에 이를 받은 날로부터의 이자를 가산하여 반환하여야 합니다(민법 제548조 제2항). 여기서 이자반환의 법적성질에 관한 판례를 보면, 민법 제548조 제2항은 계약해제로 인한 원상회복의무이행으로 반환하는 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가산하여야 한다고 하고 있는데, 그 이자의 반환은 원상회복의무의 범위에 속하는 것으로 일종의 부당이득반환의 성질을 가지는 것이지 반환의무의 이행지체로 인한 손해배상은 아니라고 할 것이고, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항은 금전채무의 전부 또는 일부의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우에 있어서 금전채무불이행으로 인한 손해배상액산정의 기준이 되는 법정이율에 관한 특별규정이므로, 위 이자에는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항에 의한 이율을 적용할 수 없다고 하였고, 다만, 계약해제로 인한 원상회복의무이행으로 금전반환을 청구하는 소송이 제기된 경우 채무자는 그 소장을 송달받은 다음날부터 반환의무의 이행지체로 인한 지체책임을 지게 되므로 그와 같이 원상회복의무이행으로 금전반환을 명하는 판결을 선고할 경우에는 금전채무불이행으로 인한 손해배상액산정의 기준이 되는 법정이율에 관한 특별규정인 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항에 의한 이율을 적용하여야 한다고 하였습니다(대법원 2003. 7. 22. 선고 2001다76298 판결).
그리고 귀하는 甲에 대하여 계약의 해제로 인하여 입은 손해의 배상을 청구할 수 있음은 물론입니다(민법 제551조).
참고로 귀하로부터 중도금까지 지급받은 甲이 乙에게 재차 목적물을 매도하여 乙명의의 소유권이전등기까지 경료하게 한 행위는 형사적으로 배임죄를 구성할 수 있을 것으로 보입니다(대법원 1988. 12. 13. 선고 88도750 판결, 2008. 7. 10. 선고 2008도3766 판결).
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